婚家案件中房屋权属的认定规则

1.《婚姻法》对《物权法》的影响和冲突

我国夫妻共同财产制对不动产登记公信力的影响，主要源于婚姻法相关规定的不明确及与物权法相关规定的差异和没有有效衔接。

根据《婚姻法》的规定：夫妻对于婚姻关系存续期间所得的财产，包括不动产，不论登记与否，只要排除特有财产和约定财产制的财产，即享有共同财产所有权；夫妻在婚姻关系存续期间对于共同财产的重大处理，必须经双方一致决定；对于婚姻关系存续期间共同财产的重大处理，夫或妻无权单方决定，否则即侵犯了对方的财产共有权。

而《物权法》规定：关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力的规定，无疑表明即使不动产是在婚姻关系存续期间取得，依婚姻法判定也属于婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，但只要夫妻一方未进行不动产产权登记，就不能认定该方为该不动产的共有权人，进而不能对抗善意第三人。即排除了对夫妻共同财产中未登记为共有人一方的不动产所有权的保护。

由此可见，夫妻共同财产制对不动产登记效力的影响主要有以下三个方面：第一，《婚姻法》规制下传统的夫妻共有观念和认识对不动产登记效力及公信力的影响。从《婚姻法》发展的历史来看，对夫妻共同财产制度的规定具有连贯性和一致性，婚姻关系存续期间所得的财产无论登记或占有在夫或妻任何一方名下均属于夫妻共同所有，处分夫妻共同财产应夫妻协商一致的法律意识已经深入人心。

第二，《婚姻法》规制下夫妻共有不动产登记的现状对不动产登记效力及公信力的影响。受中国传统习惯和婚姻法律制度的影响，家庭成员间独立权利意识淡薄，配偶间不动产权属登记多以一方的名义进行。物权法实施后，原来的这种登记状态使得婚姻法规制下的夫妻共有财产制所确立的财产共有权处于了不确定的状态，由进行权属登记的配偶一方的意愿及善意第三人的权利所控制和左右，进行权属登记的配偶一方擅自处分共有的不动产，以及第三人的善意取得成立的情形下，其财产所有权会荡然无存。这种财产共有权利的丧失，既非权利人的错误认识导致，也非权利人错误行为使然，完全是因为《婚姻法》与《物权法》法律规定的不一致，以致司法机关在处理同类纠纷时适用法律不统一造成。

第三，《婚姻法》规制下夫妻共同财产制规则的适用对不动产登记效力及公信力的影响。物权法颁行后，如因婚姻法与物权法规定的不一致，简单地排除夫妻共同财产制规则的适用，势必会因夫妻一方擅自处分夫妻共同财产而给另一方造成重大财产损失。反之，如果简单地适用夫妻共同财产制规则，又会影响物权法的施行，无法使善意第三人的交易安全得到保障。

最高院权威观点认为：

在审理物权纠纷案件中，要正确理解登记与不动产物权变动的关系，要根据案件具体情况合理确定物权归属。在审理涉及物权归属的内部纠纷中，不能唯登记论。要以审查民事基础法律关系为抓手，查明真实的权利状态。在民事诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。

2.房屋权属或分割问题四种情形分析

第一，夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后。此种情况下，如果房屋登记在出资一方的名下，从房屋价值来源看，完全是由一方的购房款转化而来，且订立购房合同时，双方尚不具有夫妻身份关系。一般而言，不会有与另一方共同购房的意思，结合房屋所有权登记情况，更加说明了其自己一人成为房屋所有人的意愿。因此，房屋应属其个人财产。如果房屋所有权登记为夫妻二人，也只能出于购房人的意愿，在法律上应理解为其愿将自己的权利让渡部分给另一方，此时房屋应为夫妻二人的共有财产。

第二，夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款。此种情况下，合同订立时，双方已经具有夫妻身份关系。从合同来看，虽然只有一方表达了购房意思，但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系，购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思，的确非常难以判断。基于与前述第一种情况相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产；如果房屋所有人登记为夫妻双方，房屋应为夫妻共有财产。

第三，夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款，并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款。此种情况下房屋所有权人可能登记为购房一方，也可能登记为夫妻二人。若房屋所有权人登记为购房一方，从购房合同的角度看，是一方个人表示购房意思，虽然其原有个人财产不足以支付购房款，但其以个人名义向银行贷款；从法律关系上看，仍是购房一方以个人财产支付了全部购房款，其在婚前已经履行了支付购房款的义务，房屋出售人亦获得了全部售房款，之后的债权债务关系主要存在于购房一方与发放贷款的银行之间。因此，基于与前述相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产。

第四，夫妻一方或双方于婚后订立购房合同，其中一方用其个人财产支付部分购房款，并办理贷款，夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款。此种情况下，如前所述，从购房合同的角度难以判断购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思。但是从偿还贷款来看，往往是夫妻共同的意思。因此，不论房屋所有人登记为签约一方还是夫妻双方，房屋应属夫妻共有财产。

同样需要注意的是，离婚分割房屋时，应对以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。